Ad Code

Ticker

6/recent/ticker-posts

اخفاء القائمة الجانبية من الموضوع

المحور الثاني: الملكية العقارية في المغرب


المحور الثاني: الملكية العقارية في المغرب

أولا:قبل الإسلام:

بالنظر لطابع الرعي عند غالبية سكان المغرب الذين هم من البربر،
وبالنظر للطابع التنقل عندهم،فقد صعب ضبط نمط حقيقة الملكية عندهم كذلك،
إلا أن وثيقة بيع عثر عليها بإقليم تيسة سنة 1928 ثبت من خلال الملكية القبلية للأرض.
تعايش بين الملكية القبيلة والملكية الفردية.

في المغرب الملكية العقارية

ثانيا:ملكية الأرض في ظل الإسلام.

1ـ قبل الحماية:

أ:ـ أرض المغرب أسلم عليها أهلها:{تمتد من واد ملوية إلى آسفي ثم جبال الأطلس}،فهي ليست بأرض صلح ولا عنوة.
هي أرض لأصحابها،يترتب علهم إخراج العشر زكاة لا خراجا.
ب:ـ الأرض التي فتحت عنوة:{هناك من يقول:السهل فتح عنوة والجبال صلحا}
الأحكام التي تطبق عليها:الفيء
مالك:وقفا عاما/الفقراء،بناء القناطير،بناء المساجد...

المحور الثالث : أنواع العقارات في المغرب



إن أغلب العقارات في المغرب تجد مصدرها وأساسها في أسباب تاريخية تعكس التاريخ السياسي والاجتماعي للمغرب وجذوره الدينية.
ومراعاة لهذا التنوع والتعدد،يمكن تقسيم جميع هاته الأنواع إما بالنظر إلى طبيعتها والأنظمة القانونية التي تخضع لها (أولا) وإما بحسب خضوعها لنظام التحفيظ العقاري وعدمه(ثانيا).

أولا:أنواع العقارات بالنظر لطبيعتها.



أملاك الدولة وهي قسمين : أملاك الدولة العامة و أملاك الدولة الخاصة

أ:ـ ملك الدولة العام:

القوانين: ظهير7 شعبان 1332 موافق فاتح يوليوز 1914 الذي يعتبر القانوني الأساسي لأملاك الدولة العامة والذي عُدل بظهير 8 نونبر 1919 وظهير 1 غشت 1925 المتعلق بالأملاك العمومية المائية.
أمثلة للملك العام:الشواطئ والموانئ والسدود والأنهار والطرق.
المبدأ العام عدم إمكانية تفويت الملك العمومي وأنه غير خاضع للتقادم .
الوصاية:وأملاك الدولة العامة تعتبر تابعة لوزارة التجهيز التي تعمل على صيانتها والحفاظ عليها، غير أنه يمكن أن توجد أملاك عامة تختص بها البلديات أو الجماعات المحلية أو العمالات والأقاليم 

ب:ـ ملك الدولة الخاص:

أملاك الدولة الخاصة هي الأملاك التي لم تخصص للاستعمال من طرف العموم،وليست خاصة بمرفق عمومي ولا ضرورية لسير هذا المرفق. 
النظام القانوني:تتسم بوجود عدة أنظمة قانونية تتعلق بكيفية اقتنائها وتدبير شؤونها وذلك من منطلق أنها أملاك خاصة ذات ذمة مالية عامة،تعظم أهميتها من تزايد دورها في تنمية موارد الجماعات،وهذا ما أكسبها استثناء قانونيا .

مصادر ملك الدولة الخاص:هذه الأملاك قد يكون مصدرها إما أنها كانت ملكية عامة للدولة ولم تعد تلبي الحاجات العمومية فانتقلت إلى الأملاك الخصوصية بمرسوم للوزير الأول، وقد تصبح ملكية خاصة للدولة لأنها أراضي لا مالك لها باعتبارها من قبيل أراضي الموات المعروفة في الفقه الإسلامي،أو يتم امتلاكها بواسطة مسطرة نزع الملكية من أجل المنفعة العامة .
الاراضي المسترجعة للدولة بمقتضى ظهير 02 مارس 1973 .

قانون تشجيع الاستثمارات الفلاحية، فقد انتقلت أراضي الأحباس الواقعة في المناطق المسقية إلى ملكية الدولة، وتم توزيع جزء من هذه الأراضي الفلاحية على الفلاحين، أما الجزء الأكبر فقد احتفظت به الدولة في إطار ملكها الخاص.
يعود تدبير شؤون أملاك الدولة الخاصة إلى مديرية الأملاك المخزنية التابعة لوزارة المالية.
تخضع هذه العقارات لمسطرة التحديد الإداري كخطوة أولى نحو تحفيظها. 

ج: أملاك الأحباس:
نبذة تاريخية،
الحبس ملك ناقص:
حبس عام 
حبس خاص
التذكير بإحصائيات 2003. 
وزارة الأوقاف هي الوصي عليها.
صدور مدونة الأوقاف يتاريخ:14 يونيو 2010.

د:الأملاك الجماعيـة:

أراضي الجموع هي تلك الأراضي التي توجد في حوزة القبائل والسلالات،مثل قبيلة أو فرقة أو دوار أو غير ذلك.
يسهر على تدبير هذه العقارات إما الجماعة،أي رؤساء العائلات المنتمية للقبيلة أو الفرقة أو الدوار،وإما إلى نواب الجماعة الذين ينتدبون لهذه المهمة.
المساحة :ما يقارب 12 مليون هتار ـ المناظرة الأخيرة 2004ـ

حوالي 160.000 هكتار تم تحفيظها وتأسيس رسوم عقارية لها.
أكبر إقليم على صعيد المملكة يشمل أراضي جماعية هو إقليم قلعة السراغنة .
الوصاية:تعود الوصاية على الأراضي الجماعية لوزير الداخلية، وفي بعض الحالات يكون ملزما باستثارة مجلس الوصاية.
تكوين مجلس الوصاية:يتكون من وزير الداخلية نفسه، ووزير الفلاحة، ومدير الشؤون السياسية ومدير الشؤون الإدارية بوزارة الداخلية، وعضوين يختارهما وزير الداخلية.

مهام مجلس الوصاية:تتلخص أهم صلاحيات سلطة الوصاية في :
المصادقة على المعاملات التي تجري بين الجماعة أو ممثلها وبين الغير.
النظر في عمليات التفويت لصالح الدولة أو الجماعات المحلية.
النظر في تقسيم منفعة الأراضي الجماعية بين ذوي الحقوق لمدة معينة وما قد يترتب عن ذلك من نزاعات.
مميزاتها:غير قابلة للتفويت إلا استثناء بموجب ظهير 1969 بخصوص الأراضي الواقعة في دوائر الري أو بموجب المذكرة 103 الصادرة سنة 1994.

ي: أراضي الجيش:

يظهر من نسبة هذه الأراضي للجيش أنها أراضي منحها المخزن من أملاكه لقبائل الجيش بغاية السكنى والاستغلال على وجه الشياع في شكل حصص سميت "المخازني"وذلك مقابل قيامهم بالدفاع عن المملكة.
تاريخها:فلقد ظهرت لأول مرة في عهد الدولة السعدية حيث تم التمييز بين قبائل النايبة الخاضعة للضرائب المعوضة عن عدم اشتراكها في الجيش، وقبائل الجيش المعفية منها.
وفي عهد الدولة العلوية وبالضبط بعد مولاي الحسن الأول بدأ هذا النظام يتراجع لأن الملوك المتعاقبين أصبحوا يعتمدون أكثر فأكثر على الجيش النظامي، إلا أن ذلك لم يحل دون انتفاع تلك القبائل بالأراضي التي كانت تقيم عليها.ويوجد معضمها بضواحي المدن القديمة الرئيسية كالرباط وفاس 

مميزاتها:قد تعاد قسمتها كل سنة حسب عادات القبائل،أو بعد مرور عدة سنوات.
الوصاية:تعتبر مديرية الأملاك المخزنية التابعة لوزارة المالية هي المشرفة على تنظيم هذه الأراضي وطرق استغلالها..
المساحة :حوالي ألف هكتار تقريبا.

ويمكننا التمييز من الناحية العملية بين نوعين من أراضي الجيش : 
-أراضي الجيش التي تم تسليمها للسكان المقيمين عليها (جيش الأوداية) فهذا النوع لم يعد خاضعا لمراقبة مديرية الأملاك المخزنية بل تسري عليه نفس القوانين السارية على الأراضي الجماعية.
-أراضي الجيش التي لم يتم تسليمها بصفة نهائية للجماعات وهذا النوع يبقى خاضعا لمديرية الأملاك المخزنية لأنه يعد من أملاك الدولة.
ملحوظة:ليس هناك أي قانون ينظم هذه الأراضي وطريقة تسييرها، وبالتالي بقي استغلالها تنظمه الأعراف المحلية التي تختلف بدورها من قبيلة لأخرى .

هـ:ـ :أملاك الخـواص:

هي عقارات تعود ملكيتها إلى أشخاص ذاتيين أو معنويين يستغلونها ويتصرفون فيها بجميع أنواع التصرفات القانونية من بيع وشراء وهبة وصدقة وكراء وغيرها وتشكل هذه الأملاك حصة الأسد بحيث أنها الأكثر انتشارا من أي نظام آخر.


ثانيا:ـ أنواع العقارات بالنظر إلى خضوعها لنظام التحفيظ العقاري وعدمه. 


التقسيم : عقارات محفظة وعقارات غير محفظة 

1ـ العقارات المحفظة:

هي عقارات عمل أصحابها على تقديم مطالب من أجل تحفيظها ومرت بمسطرة إدارية وأحيانا بمسطرة قضائية قبل أن يصدر لها رسم عقاري يحدد وضعيتها القانونية والطبوغرافية بحيث يوضح على وجه الدقة والتحديد حدود الملك ومساحته،وموقعه،وكذا الحقوق المكتسبة على الملك المحفظ مع بيان أصحاب هذه الحقوق وغير ذلك من الطوارئ

مميزاتها:العقارات المحفظة التي يكون لها رسم عقاري يبين هويتها تمتاز عن العقارات العادية غير المحفظة من حيث أن التحفيظ يعطي للملكية العقارية وضعا أكثر أمنا،وذلك بخلاف الرسوم العدلية التي غالبا ما يشوبها الغموض أو التشكك .
التحفيظ العقاري يعتبر وسيلة لتطهير الملكية العقارية من كل المنازعات التي يمكن أن تثار بشأن العقار،وذلك عن طريق تطبيق مبدأ التطهير المسبق للملكية العقارية،المتمثل في التعرضات التي يمكن أن تثار أثناء عملية التحفيظ.
خضوع العقار لعملية التحفيظ يضمن لمالكه حقوقه على ملكيته بصفة قارة ومستمرة دون أن يتعرض هذا الحق للضياع أو الترامي من ترف الغير بسبب عدم أم التقادم .

العقارت المحفظة تشجع الغير على إبرام الصفقات بشأنها مادام مشتريها يكون على بينة من صحة الملكية ومن سائر القيود المترتبة عليها إن كانت موجودة .

2ـ العقارات غير المحفظة:

هي عقارات لم يسبق أن خضعت لنظام التحفيظ العقاري وهي منظمة بقواعد الفقه الإسلامي على مذهب الإمام مالك وكذا العادات والأعراف المحلية. 
مميزاتها:تنتقل ملكية هذه العقارات بكل طرق الانتقال المعروفة من بيع وهبة ووصية وإرث وغيرها،
الأساس القانوني الذي تقوم عليه هذه العقارات فهو الحيازة أي وضع اليد على هذه العقارات والتصرف فيها بشكل هادئ وعلني ومستمر.

ملحوظة:بعد دخول الحماية للمغرب احتفظت السلطات الاستعمارية بتطبيق مبادئ الفقه المالكي على هذه العقارات،وقامت بمجموعة من التعديلات في هذا الصدد لعل أهمها أنها ألزمت المحاكم الشرعية بمسك سجلات تسجل فيها كل المعاملات العقارية الواقعة على عقارات عادية.
العيوب:-تعتبر الرسوم العدلية الطريقة الشائعة والغالبة للتعامل في العقارات العادية مع ما يحمله ذلك من مخاطر كثيرة، فهي لا تتوفر على الدقة المطلوبة سواء من الناحية الطبوغرافية أو القانونية حيث تعتمد على مجرد الأعراف في تحديد المساحة والحدود.
- ومن جهة ثانية إن السجلات العقارية التي يمسكها قضاة التوثيق أو ما يعرف بسجلات الأملاك ليست مضبوطة بالشكل المطلوب الذي يسهل إمكانية الرجوع إليها في كل وقت وحين لمعرفة وضعية العقار ووضعية مالكه.

إن نظام العقارات العادية تنتج عنه عدة مشاكل، كما أنه يمنح لذوي الحقوق ضمانات ضعيفة مما خلق نوعا من الفوضى العقارية.
ونتيجة لضعف الضمانات التي يمنحها هذا النظام فإن المؤسسات المالية المقرضة أصبحت تتخذ الحيطة والحذر من جانبها كلما تعلق الأمر بعقار غير محفظ .

يتتبع ...

لا تقرأ وترحل شارك الموضوع مع أصدقائك عبر الفايسبوك و جزاك الله خيرا 

هل اعجبك الموضوع :

إرسال تعليق

0 تعليقات

اخفاء القائمة الجانبية من الصفحات

Ad Code